Семейная ипотека: условия программы и оформление выгодных предложений

В 2026 году семейная ипотека предоставляется под 6% годовых на сумму до 12 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге с областями и до 6 млн в других регионах при первоначальном взносе от 20%. С 1 февраля действует правило «одна семья — один кредит»: супруги обязаны быть созаемщиками по одному договору, оформить отдельные займы нельзя.

Условия семейной ипотеки в 2026 году

Семейная ипотека — это помощь для тех, у кого есть дети. Право оформить её имеют семьи с одним ребёнком до шести лет, с ребёнком-инвалидом любого возраста или с двумя и более несовершеннолетними детьми. С 1 февраля 2026 года действует правило «одна семья — один кредит». Это значит, что супруги, зарегистрированные официально, теперь обязаны быть созаемщиками по одному договору — отдельные кредиты на каждого оформить нельзя. Если доходов семьи не хватает, можно привлечь ещё созаемщиков. Раньше супруги могли брать ипотеку по отдельности, но эту лазейку закрыли, чтобы программа не использовалась дважды.

Базовая ставка по семейной ипотеке на начало 2026 года составляет 6% годовых — разницу между льготной и рыночной ставкой компенсируют из бюджета. Правда, Минфин обсуждает введение дифференцированных ставок в зависимости от числа детей: для одного ребёнка — до 12%, для двоих — 6%, для троих и более — от 2 до 4%.

Пока это предложение, окончательного решения нет. Лимит льготного кредита для Москвы, Московской области, Петербурга и Ленинградской области — 12 миллионов рублей, для остальных регионов — 6 миллионов. Если нужна сумма больше, её выдадут уже по рыночной ставке банка.

Минимальная сумма кредита — от 300 тысяч рублей, срок — до 30 лет. Первоначальный взнос должен быть не меньше 20% от цены недвижимости. Тут либо наличные, либо материнский капитал — некоторые банки допускают его использование на взнос или для досрочного погашения. Квартира стоит 5 миллионов — ваш взнос не должен быть меньше миллиона рублей. Благодаря этому сумма кредита уменьшается, а значит, и ежемесячные платежи становятся легче. Программа продлена до 2030 года — времени хватает, чтобы всё тщательно продумать.

Параметр	Москва, СПб и области	Другие регионы
Льготный лимит	12 млн руб.	6 млн руб.
Ставка на лимит	6%	6%
Первоначальный взнос	Не менее 20%	Не менее 20%
Срок кредита	До 30 лет	До 30 лет
Сверх лимита	Рыночная ставка	Рыночная ставка

Изменения семейной ипотеки с 1 февраля 2026

С 1 февраля 2026 года вступает в силу новое правило: у каждой семьи будет право только на один льготный жилищный кредит. Причём оба супруга должны стать созаемщиками в одном договоре — никаких двух отдельных льготных займов на каждого. Такая норма закрывает лазейки, когда пары оформляли жильё на каждого отдельно и загружали программу повторно.

Требования к созаемщикам

В семейной ипотеке состав заёмщиков — не формальность, а один из ключевых параметров сделки. Банки сейчас смотрят не только на доходы, но и на саму конфигурацию семьи, особенно если речь идёт о льготной программе. Поэтому правила участия супругов и возможных дополнительных созаёмщиков лучше понимать заранее, а не на этапе подписания договора. Это избавит от ложных ожиданий и позволит трезво оценить, на какую сумму и формат покупки можно рассчитывать.

• Супруги обязательно выступают вместе по одному льготному договору; оформлять отдельные договоры на каждого супруга после 1 февраля нельзя.
• Если семейного дохода не хватает, банк может разрешить привести третьих лиц в созаемщики. Правда, решение остаётся за банком — имейте это в виду.
• Парам, которые рассчитывали последовательно использовать ипотеку на каждого супруга (скажем, чтобы купить две квартиры), стоит разобраться со старыми сделками до 1 февраля или менять планы.

Дифференцированные ставки в зависимости от числа детей

Тема ставок в семейной ипотеке постепенно уходит от «единого процента для всех». Государство и банки всё активнее обсуждают более гибкий подход, при котором условия зависят от состава семьи. Это пока не закреплённая практика, но направление движения уже обозначено. Поэтому тем, кто планирует покупку в ближайшее время, важно держать руку на пульсе и не ориентироваться на устаревшие цифры.

• По состоянию на декабрь 2025 года обсуждается введение дифференцированных ставок: чем больше детей в семье, тем ниже процент по кредиту. Окончательное решение пока не принято.
• Перед подачей заявки уточните ставки и правила прямо в банке — всё меняется, и региональные нюансы никто не отменял.
• Если предложение утвердят, семьи с двумя и более детьми получат более выгодные условия, чем семьи с одним ребёнком. Точные проценты надо уточнять.

Рефинансирование и материнский капитал

Даже после оформления ипотеки финансовая стратегия не заканчивается. Семейная ипотека остаётся живым инструментом, который можно адаптировать под меняющиеся условия рынка и обстоятельства семьи. Особенно это касается комбинации льготных и рыночных ставок, а также использования господдержки. Главное — не действовать вслепую и заранее проговаривать возможные сценарии.

• Возможность рефинансирования сохраняется. Можно комбинировать кредит: льготную часть с обычной — и при этом рефинансировать рыночную часть, если ставки стали ниже. Это даёт шанс снизить платежи, когда ситуация на рынке улучшается.
• Материнский капитал по-прежнему остаётся инструментом для погашения части займа или первого взноса. Но важно не забыть — правила применения зависят от банка и текущего законодательства.
• Если хотите использовать маткапитал или рефинансировать часть кредита — заранее обсуждайте всё с банком. И не забудьте проверить сроки подтверждения права.

Материнский капитал по-прежнему остаётся инструментом для погашения части займа или первого взноса. Но важно не забыть — правила применения зависят от банка и текущего законодательства.

Если хотите использовать маткапитал или рефинансировать часть кредита — заранее обсуждайте всё с банком. И не забудьте проверить сроки подтверждения права.

Основные рекомендации

Если рассматривать семейную ипотеку не как «галочку в списке льгот», а как полноценный финансовый инструмент, то начинать стоит с самой приземлённой вещи — конкретных условий именно в вашем регионе. Ставки, лимиты, требования к объекту и заёмщикам могут заметно отличаться не только от банка к банку, но и в связке «банк + застройщик». Поэтому перед подачей заявки имеет смысл спокойно и подробно уточнить все параметры, чтобы не столкнуться с сюрпризами уже на этапе одобрения.

Важно заранее подготовить документы сразу на обоих супругов. В рамках семейной ипотеки муж и жена выступают созаёмщиками по умолчанию, и банк будет оценивать финансовую картину целиком. Если по доходам пара не дотягивает до нужной суммы, не стоит тянуть с этим вопросом — лучше сразу обсудить с банком, кого можно привлечь в качестве третьего созаёмщика и какие требования к нему предъявляются. Это часто снимает ограничения без серьёзных последствий для сделки.

Отдельного внимания требует планирование повторных покупок. Если вы рассматриваете вторую квартиру или дом в рамках льготной программы, важно учитывать переходные правила. В ряде случаев все сделки по старым условиям необходимо завершить до 1 февраля 2026 года, иначе придётся менять стратегию — либо формат покупки, либо саму ипотечную схему. Здесь особенно важно не откладывать решения «на потом».

Материнский капитал тоже лучше обсуждать заранее. Вопрос не только в том, можно ли его использовать, но и в сроках, порядке зачисления и влиянии на структуру кредита. Спешка в этом пункте часто приводит к лишним согласованиям и задержкам, поэтому спокойное предварительное планирование играет на руку всей сделке.

И наконец, даже после оформления ипотеки стратегия не заканчивается. Если рыночные условия со временем станут мягче, имеет смысл рассмотреть рефинансирование той части кредита, которая оформлена не по льготной ставке. Такой подход позволяет снизить нагрузку на семейный бюджет без пересмотра всей сделки целиком и сделать ипотеку более управляемой в долгосрочной перспективе.

Как оформить заявку на семейную ипотеку

Чтобы подать заявку на семейную ипотеку и не тратить время на переделки, важно чётко понимать, какие шаги нужно пройти и какие документы собрать. С 1 февраля 2026 года оба супруга обязательно выступают созаёмщиками — это влияет и на список бумаг, и на порядок действий.

Документы удобнее собирать по категориям. Вот что понадобится:

Личные документы обоих супругов:

• Паспорт гражданина РФ — оригинал и копия, особенно страницы с регистрацией.
• СНИЛС — копии.
• ИНН — если банк попросит (копия).
• Свидетельство о браке — оригинал и копия.
• Справка о доходах 2-НДФЛ за последние 12 месяцев или выписка с Госуслуг, не старше месяца — для каждого созаёмщика.
• Трудовая книжка или копия трудового договора — заверенные листы с записью о приёме на работу.

Документы на детей:

• Свидетельства о рождении всех детей, которые участвуют в программе — оригиналы и копии.
• Сертификат на материнский (семейный) капитал — если планируете его использовать.
• Медицинское подтверждение инвалидности ребёнка — если есть такая ситуация.

Документы на жильё:

• Договор резервирования, предварительный договор, договор купли-продажи или ДДУ — копии.
• Технический паспорт или кадастровая выписка — если банк требует.
• Документы продавца или застройщика — свидетельство о собственности, учредительные документы либо выписка из ЕГРН (по необходимости).

Прочее:

• Банковские реквизиты для перечисления первого взноса — обычно паспортные данные карты или счёта.
• Дополнительные бумаги — например, доверенность, если один из супругов не может присутствовать лично.

Что делать дальше? Вот простой план:

• Выбирайте банк-участник, сравнивайте условия: ставка, максимальная сумма в вашем регионе, возрастные и другие требования. Не спешите — посмотрите внимательно.
• Соберите документы по чек-листу на обоих супругов — с февраля 2026 года оба обязательно созаёмщики. Сделайте копии, а если нужно — заверьте их у работодателя или у нотариуса.
• Подавайте предварительную заявку — онлайн или лично. Укажите обоих заёмщиков, сумму, объект. Запросите предварительное решение по доходам и кредитной истории — это ускорит процесс.
• Если получили одобрение, согласуйте с банком список документов на жильё, отправьте бумаги продавца или застройщика — банк проверит права собственности и обременения.
• Оцените недвижимость через аккредитованного банком эксперта. Если покупаете новостройку — подготовьте документы по эскроу или ДДУ.
• Подписывайте кредитный договор, соглашение об ипотеке; вносите первый взнос и оформляйте страховку, если банк её требует.
• После регистрации собственности предоставьте банку выписку из ЕГРН — банк переведёт деньги продавцу или на эскроу-счёт согласно условиям сделки.

Пару простых советов, чтобы не тормозить на оформлении:

• Подготовьте электронные версии документов заранее — сканы должны быть чёткими и читабельными.
• Проверяйте, чтобы ФИО, даты рождения, серия и номер паспорта совпадали во всех бумагах — расхождения тормозят проверку.
• Если доход семьи не дотягивает до нормы, приложите дополнительные справки — выписки, договоры, что есть под рукой.

Не забудьте — конкретный список документов и требования банка могут отличаться. Особенно если речь о вторичном жилье или новостройке. Перед тем как отправить заявку — уточните все детали в выбранном банке и в условиях программы на 2026 год.

Преимущества, риски и расчет семейной ипотеки

Семейная ипотека выделяется низкой процентной ставкой — 6% годовых при оформлении страхования жизни и здоровья заемщика. Это ощутимо меньше рыночных ставок, что снижает нагрузку на ежемесячные платежи. Семьи с детьми до 6 лет, с двумя и более детьми до 18 лет или с ребенком-инвалидом могут улучшить свои жилищные условия без риска получить непосильный долг. К тому же, есть возможность применить материнский капитал — и на первоначальный взнос (минимум 20%), и на последующие погашения кредита.

Но — нельзя забывать и о минусах. По программе обычно доступно жилье в новостройках. А это значит — шанс попасть на затяжные задержки сдачи дома или даже на банкротство застройщика. Возраст детей фиксируется на момент подписания договора. Причём, если отказаться от страхования — ставка поднимется на 1%. Не всегда удобно, зато понятно.

Аспект	Плюсы	Минусы
Ставка	6% годовых со страхованием	Плюс 1% при отказе от страхования
Сумма кредита	От 300 тыс. до 12 млн руб. в столицах, до 6 млн в регионах	Сумма выше лимита — по рыночной ставке
Риски	Возможность использовать материнский капитал	Задержки строительства, банкротство застройщика
Доступность	Льготная ставка для семей с детьми	Ограниченный выбор банков и объектов

Полезно сразу посчитать, насколько семейная ипотека вписывается в ваш бюджет — для этого существуют онлайн-калькуляторы. Они учитывают сумму кредита, срок (от 1 до 30 лет), ставку и размер первоначального взноса. Допустим, вы берёте 6 миллионов на 20 лет по ставке 6% с взносом 20% (то есть 1,2 миллиона). По формуле аннуитетных платежей ежемесячная выплата составит примерно 43 тысячи рублей, а переплата за весь срок — около 5,4 миллиона. В целом, общая стоимость кредита с учётом страховок, оценок и комиссий может достигать 19–31%. Такие калькуляторы легко найти на сайтах банков — они показывают реальные цифры с учётом актуальных условий и скидок. Прямо сейчас можно потренироваться — для понимания реальной нагрузки.

Что же можно купить по этой программе? В основном — квартиры в новостройках и загородные дома. Для семей с маленькими детьми (до 6 лет) или с ребенком-инвалидом разрешено также вторичное жильё. Есть варианты рефинансирования уже существующих кредитов — при наличии подходящего ребёнка. Но будьте готовы, что выбор жилья и банков ограничен — объект должен быть аккредитованным.